契約不適合責任
2020年4月1日、民法改正に伴い不動産売買契約書の「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」に変わり一定の期間が経過しました。実務を経て、変更後のポイントを説明します。
売主の瑕疵担保責任は買主の追完請求権へ
- 改正前民法の考え方
契約締結時点で目的物に瑕疵があると売主は瑕疵担保責任を負担することになるが債務不履行責任とは異なっていました。瑕疵担保責任は買主保護のため法が特別に定めた責任でした。
改正前民法では瑕疵さえあれば売主は責任を負う無過失責任とされ、債務不履行は故意過失がないと責任追及できない過失責任とされていました。
- 改正民法では
契約不適合があれば債務不履行が生じていることになります。売主の故意過失がなくても債務不履行とする契約解除が認められます。買主の追完請求権は故意過失がなくても発生するわけです。
ですので、売買の際売主はよりいっそうの注意を払って売買しなくてはならなくなったといえます。
「瑕疵」の呼称変更の理由
「瑕疵」という言葉は物理的に壊れているという意味にとられがちなので心理的瑕疵も含めた意味で呼ぶときにふさわしくなかった。
「隠れた」という要件も廃止
改正民法では「隠れた」＝買主にわからなかったという要件も廃止した。
契約不適合責任の処理方法
先に述べたように、契約不適合責任は債務不履行責任と同質のもので、瑕疵担保責任と債務不履行責任は違うものでした。
①不動産は代わりのものを引き渡せない「特定物」であり、不動産売買は特定物売買です。
②不動産に瑕疵があった場合でも、不動産を引き渡せば債務不履行にはならなかった。それでは買主が不利なので、別に瑕疵担保責任を定め賠償請求ができるようにしていた。
改正前は契約違反の解除と瑕疵担保責任の解除の効果は別に定められていました。改正後は、瑕疵担保責任も債務不履行の一種として扱えるよう契約不適合責任として処理しています。
※違約金と代金減額と損害賠償がそれぞれの不動産協会の契約書でひな形が異なっていますので注意が必要です。
■瑕疵担保責任では処理方法は損害賠償請求と解除でした。債務不履行責任は下記①～③の履行の追完請求になります。
①目的物の修補 ②代替物の引渡し ③不足分の引渡し
②③については不動産取引ではやりにくいのが現実です。そこで履行の追完ができない場合は④売主が宅建業者でない場合に、買主が代金減額請求できるよう契約条項や特約で定めることができるようになりました。
■これは不適合の内容により合理的に解決できるようにする趣旨で改正したため複数の解決方法が定められた結果です。したがって、改正民法では特約がなくても修補の請求ができるようになりました。
具体的に考えてみましょう。
売買した建物に雨漏りがあったとき、売主に故意・過失がないと、損害賠償請求はできません。売主が履行の追完（補修）をしないとき買主から代金減額請求ができます。
売主に故意・過失がないとき、瑕疵担保責任では損害賠償請求ができましたが、債務不履行による損害賠償請求はできなくなって修補請求・代金減額・解除のみになりました。
請求の範囲
改正前から判例では売主に故意・過失がないと信頼利益（契約が有効で、瑕疵がないことを信頼したため負担した費用、被った損失）までしか請求できず、売主に故意・過失があれば履行利益（契約が正常に履行された場合に買主が得られたであろう利益）まで請求できることになっていました。民法改正後も買主の損害回復の範囲は変わっていません。実損は修補請求・代金減額請求で行われ、履行利益や損害は損害賠償請求でおこなわれます。
なお、売主が個人の場合 売主は一切の契約不適合責任を負わないとする特約は有効です。ただし、売主がその契約不適合について知っていた場合は無効です。
権利行使期間がある
民法改正で売主の追完責任が発生した場合、買主はいつまでにどのような請求をするのでしょうか？
改正前は知って１年以内に請求しなければなりませんでした。改正後は知って1年以内に通知となり、とりあえず不適合事実の通知のみでよいことになっています。その後、複雑化した請求方法から選択して請求することができるのです。
